- 不動産投資で加入する火災保険の特約はどれを選べばいいの？
- 不動産投資に詳しくない保険担当者に対応されているんだけど・・・
- よく分からないし面倒なので代理店に任せておくかな？
ご訪問ありがとうございます。こまらぼ不動産投資の、よっちです。
不動産投資をある程度経験がある投資家さんは問題ないかと思いますが、これから始める初心者さんは「アパートを購入したときに加入する火災保険に付ける特約は何がいいんだろう？」と考えてしまい、パンフレットを見ても慣れていなければ、よく分からないと思います。最終的には面倒になって、保険代理店の言われるがままに契約をしてしまうことが多いと思います。
私は不動産投資を始めてから５年かかって中古アパート２棟、新築アパート２棟（アイケンジャパンのアパート）を所有しています。その５年の間に２度も孤独死を経験しましたが、加入している保険に助けられました。
そこでこの記事では、不動産投資初心者でも迷わずに加入できるよう「火災保険の基本と安定した賃貸経営」となる知識をまとめて解説します。
この記事を読めば、特に「火災保険がよく分からなくてもとりあえずどのように特約を選べば良いか」が分かります。
加入する火災保険の必要な特約は全てセットする
私が不動産投資で使用している保険会社は、東京海上日動になります。これからの内容は東京海上日動のものになりますので、ご了承下さいませ。
まず、収益物件を購入すると必ず加入しないといけない火災保険。
賃貸経営を始めたばかりの頃は、代理店の説明もよく理解できないのではないでしょうか？
結論をいうと東京海上日動ですと、
- 充実プラン
- 類焼損害補償特約
- 建物付属機械設備等電気的・機械的事故補償特約
- 建物管理賠償責任補償特約
- 家賃収入補償特約
- 家主費用補償特約
私の場合は上記の様なプランを基本にしています。
ただし、高齢者が入居している場合は孤独死対策のため、個別で家主費用・利益保険という保険に加入し、火災保険の特約で家主費用補償特約は外しています。（補償を強化するため）
他の保険会社にも同じような内容のプランがあるかと思いますので参考にしてみて下さい。
詳しくはこちら>>【東京海上日動】不動産投資で加入する火災保険と必要な特約について（準備中）
物件により孤独死対応の保険で補償を強化しましょう
賃貸経営を営んでいる人の中には、ご高齢者を断っているところもあると聞きます。
日本においてはますます高齢化が進み、ご高齢の入居希望も避けては通れない状況だと思います。
また、築古で格安家賃アパートの場合は持病を持った入居者さんが多いように思います。
私は築古格安家賃アパートを１棟所有しているのですが、そこで２回も孤独死を経験しています。ただ、孤独死対応の保険に加入していたので、精神的ダメージからの回復には少し時間がかかりましたが、金銭的な悩みはほとんど無く助かりました。
保険の内容としては、
火災保険の特約で家主費用補償特約では次の入居者が決まるまで最大１２ヵ月の家賃保証があるのですが、１２か月では不安な場合もあると思います。
そこで私の場合、築古物件には特約の家主費用補償特約は付けずに別で家主費用・利益保険に加入しています。
家主費用・利益保険では家賃保証が最大２４か月に延長できるので安心です。（※保険は東京海上日動）
詳しくはこちら>>築古や高齢者が入居する物件には孤独死対応の保険に必ず加入しよう！（準備中）
金融機関から要求される質権設定（しちけんせってい）とは？
投資物件を購入し火災保険に加入する際、金融機関から質権設定をお願いされることがあります。
要は、借入金の担保として保険金の請求権や返還保険料請求権を金融機関が持つということです。もし火災などで物件が焼失して債務者がローンを払えなくなっても、金融機関は火災保険で貸付金を回収できるようになります。
今では質権設定を進める金融機関は少なくなっているようですが、求めがあった場合は設定するようにしましょう。
詳しくはこちら>>火災保険加入時に金融機関から要求されることがある質権設定とは？（準備中）
賃貸経営は３棟所有から安定してくる
探し当てた物件を購入しても初めの１棟目というのは（主に中古物件）、急な修繕があったり、購入直後に退去があったりして費用が嵩むことがあります。
費用がかかり過ぎてしまうと、なかなかキャッシュフローが貯まらない状態が続いてしまいます。
上手に修繕費などを抑えてキャッシュを貯め、買い進めていき、大体３棟目から安定してくることが多いようです。
ただし、３棟と言っても区分マンションはやめておいた方が良いでしょう。区分マンションだと１つが０か１００ですので、空室が出た場合の機会損失が大きいため、私はオススメしません。
詳しくはこちら>>不動産投資を安定させるにはまずアパート３棟所有を目指そう！（準備中）
火災保険とリスク管理のおさらい
不動産投資で加入する保険の内容はとても重要となります。
それでは今回のおさらいです。
※保険の内容は東京海上日動のものになります
- 基本プランは充実タイプ
- 特約は類焼損害補償特約、建物付属機械設備等電気的・機械的事故補償特約、建物管理賠償責任補償特約、家賃収入補償特約、家主費用補償特約
- 高齢入居者が多い場合や築古格安家賃アパートには家主費用補償特約の代わりに家主費用・利益保険に加入
- 火災保険加入時に金融機関から質権設定を求められたら同意する
- 賃貸経営は３棟めから安定する
他の投資もそうですが、不動産投資を開始すると全てにおいて基本的に自己責任です。
ただ、不動産投資のリスクは火災保険の内容でかなり減らすことができます。特約をあまり付けていなければ火災保険を最大限に活用することができないので、特約を意識していない人は見直しすることをお勧めします。
また、不動産投資や新築アパートについて不安なことや気になることがあれば遠慮なく私に相談していただいても構いません。私も現役プレイヤーで邁進中です。セミリタイアを目指して頑張りましょう！！
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※投資、保険等のセールスや公序良俗に反することはお断りさせていただきます。
