【確定申告・個人】不動産投資の税金や青色申告について簡単解説！

ご訪問ありがとうございます。こまらぼ不動産投資の、よっちです。

不動産投資を始めて最初の確定申告はとても分かりにくく、煩雑極まりないため処理がスムーズに進まず結局メリットのない白色申告を選択するケースがあると思います。

私は不動産投資を始めてから５年かかって中古アパート２棟、新築アパート１棟、法人で新築アパート１棟（新築はアイケンジャパンのアパート）を所有することができました。私も初めて確定申告をするときは苦労し理解するまでたくさんの時間を消費してしまいました。

そこでこの記事では、不動産投資を始めて最初の壁である確定申告の「青色申告の基本」となるメリットや方法をまとめて解説します。

この記事を読めば、「今まで確定申告をやったことがない不動産投資初心者でも自分で青色申告をする手順」が分かります。

税金のことや青色申告の申請方法について

副業を何もやっていないサラリーマンは給料所得だけのため、勤め先が全て申告してくれていたので何も税金のことを考えなくても良かったと思います。

しかし、サラリーマンが不動産投資を始めて大家さんになると副収入が発生し、毎年確定申告が必要になります。

ラボ

大家さんになると税金の知識はある程度必要になってきます！

確定申告は白色申告と青色申告の２種類ある

上記のように確定申告は青色申告ですることでメリットがたくさんあります。

今では白色申告の場合も帳簿記録が義務になっています。手間もそれほど変わらないので青色申告をお勧めします。

しかも、１室所有から青色申告が可能となっているので控除額が小さくて業務的規模でも、白色申告よりメリットがあります。

ラボ

規模が小さくても初めから青色申告だね！

個人の税金は所得の種類で分類される

個人の所得は１０に種類に区別されます。

所得が複数ある場合は該当する課税方法により所得税の計算を行います。

課税の種類は主に３種類あります。

1. 総合課税
   ①～⑧を合算して所得金額を算出し所得控除を引いて課税金額を出し、総合課税の税率を乗して算出（不動産や株式の売却、ＦＸの所得は合算できない）
2. 分離課税
   土地・建物、株式の譲渡所得
   山林所得
   退職所得
   所得別に所得金額を出し、それぞれの税率を乗して税額を算出
3. 源泉分離課税
   利子所得など、所得を受け取る際に源泉徴収され、税金の支払いが先にされている収入は確定申告の必要はありません（※給与所得だけの場合）

各ルールに従って課税金額を算出合計し、合計から税額控除を引いて納税額が決まります。

所得税の損益通算

各所得を計算していくなかで生じた損失は、一定の要件を満たせば同一の区分所得や他の所得で通算することができます。税法では、異なる所得と通算することを損益通算といいます。

原則として各所得で生じた損失は、同一区分の所得内で通算します。

ただし、同じ譲渡所得であっても不動産の譲渡損益は不動産の譲渡損益同士、株式の譲渡損益は株式の譲渡損益同士で損益通算を行うようになっています。

不動産の譲渡損を株式の譲渡益で損益通算することは認められません。

異なる区分所得と通算

同一所得内で通算しても損失が残る場合は、異なる区分の所得と通算を行います。

損失を他の異なる区分所得と通算することを損益通算すると言いましたが、この損益通算は全ての所得に認められているわけではなく、一定の所得区分に生じた損失に限られています。

損益通算が認められている所得は次のようになっています。

• 不動産所得
• 事業所得（株式等に係る事業所得を除く）
• 総合課税の譲渡所得
• 山林所得
• 居住用財産の譲渡損失（一定の要件を満たすもの※令和３年１２月３１日まで）

また、損益通算が認められていない所得は次のようになっています。

• 配当所得
• 一時所得
• 雑所得
• 給与所得
• 競走馬、その他射こう的行為の手段となる動産
• 主として趣味、娯楽、保養又は鑑賞の目的で所有する不動産
• 主として趣味、娯楽、保養又は鑑賞の目的で所有する不動産以外の資産(ゴルフ会員権、レジャー会員権、スポーツカー等)※平成26年4月1日以後に行われる資産の譲渡等に適用
• 生活の用に供する動産で、1個又は1組の価額が30万円を超える貴金属、書画、骨とう等
• 別荘等の生活に通常必要でない資産の貸付けに係るもの
• 土地を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額
• 一定の組合契約に基づいて営まれる事業から生じたもので、その組合の特定組合員に係るもの
• 申告分離課税の株式等に係る譲渡所得等の金額の計算上生じた損失がある場合は、株式等に係る譲渡所得等以外の所得の金額との損益通算はできません。また、逆もできません。
• 申告分離課税の先物取引に係る雑所得等の金額の計算上生じた損失がある場合は、先物取引に係る雑所得等以外の所得の金額との損益通算はできません。また、逆もできません。
•  譲渡所得の金額の計算上生じた損失のうち、一定の居住用財産以外の土地建物等の譲渡所得の金額の計算上生じた損失がある場合は、土地建物等の譲渡所得以外の所得の金額との損益通算はできません。また、逆もできません。

※国税庁ホームページより引用

ラボ

主に損益通算できないのは、損失が出ない所得や娯楽、趣味によるものだね。サラリーマン大家さんの場合、物件購入した年は費用がたくさんかかり、損失が出たら給与と不動産所得を損益通算することができるよ！

詳しくはコチラ>>不動産所得や１０の所得区分と損益通算について解説（準備中）

青色申告するには事前に手続きが必要

実際に青色申告をするには、税務署へ申請手続きが必要となっています。

青色申告をするには自宅または納税所在地を管轄する税務署へ青色申告承認申請書を期限までに提出します。その際、新規に事業を始める場合は一緒に開業届も提出しましょう。（※青色申告をするには開業届が必要になります）

青色申告承認申請書や開業届は管轄の税務署でも手に入れることができますが、国税庁のホームページからダウンロードが可能です。

　　　開業届　　　青色申告承認申請書

青色申告承認申請書の提出期限

• 新規開業（売買や贈与で取得した場合）
  １月１日～１月１５日までに開業または取得→その年の３月１５日まで
  １月１６日以降に開業または取得→開業日から２ヵ月以内
• 白色申告から青色申告へ切り替える場合
  青色申告をする年の３月１５日まで
• 相続により事業を継承した場合
  被相続人が白色申告の場合→継承日から２ヵ月以内
  被相続人が青色申告の場合→死亡の日により異なります

  •死亡の日が１月１日～８月３１日までの場合→死亡の日から４ヵ月以内
  •死亡の日が９月１日～１０月３１日までの場合→１２月３１日まで
  •死亡の日が１１月１日～１２月３１日までの場合→翌年の２月１５日まで

詳しくはコチラ>>不動産投資を始めたら税務署へ開業届と青色申告承認申請書を提出しよう（準備中）

青色申告は特別控除・専従者給与・少額減価償却資産の特例などメリットが多い

不動産投資を始めて間もない頃は、事業的規模ではないため白色申告を選ぶこともあるかと思います。

しかし、事業的規模ではなくても特別控除１０万円が受けられたりと、控除が全くない白色申告よりとてもメリットが多いです。

よっち

１室経営でも青色申告することもできるし、業務的規模なら白色申告と同じ単式簿記の帳簿で管理できるので青色申告は初めからやる方が良いですよ！

詳しくはコチラ>>不動産投資を始めたら確定申告は節税メリットの多い青色申告がお勧め！（準備中）

税金のことは管轄の税務署か無料相談に問い合せしよう

不動産投資初期の頃は経費を抑えたいため、顧問税理士をお願いするのは難しいと思います。

私も不動産投資を始めた頃は、税理士の先生にお願いしようにも相談料が高くてどうしてもお願いができませんでした。

いろいろとネットや本で調べた結果、行き着いた先は税務署と日本税理士会連合会が主催の相談センターでした。

ラボ

不動産投資を始めたばかりの時は苦労していたもんね・・・

複雑な計算などは管轄の税務署へ電話連絡して相談を受けることをお勧めします。

簡易な相談は日本税理士会連合会の各都道府県支部の無料相談センターへ電話して聞いていました。

よっち

無料相談センターはとても感じの良い税理士の先生が対応してくれますのでとても重宝しました。１回２０分程度までなら対応してくれて安心です。

日々の帳簿管理は、やよいの青色申告がお勧め！

サラリーマンも不動産投資を始めたら毎年確定申告をするようになります。

青色申告は複式簿記での管理が必要になってきますが、やよいの青色申告オンライン
なら慣れると日々の家計簿を付ける感覚で入力できるようになります。

プランもセルフプラン、ベーシックプラン、トータルプランの３種類あり、ある程度操作に自信がある人はベーシックプランがオススメです。

全くの知識がゼロの場合や、操作に自信が無く日々の仕訳入力が不安だったり、確定申告まで相談したい人はトータルプランがオススメです！

導入初年度はセルフプランとベーシックプランが無料で使用でき、トータルプランも特別価格の8,000円（税抜）で利用できます。

よっち

私はベーシックプランで時々操作方法が分からないときは電話でサクッと問い合せしています！

不動産投資の税金と青色申告まとめ

不動産投資を始めると税金のことや確定申告などの知識が必要になってきます。

初めの1年は少し苦労するかもしれませんが、慣れてしまえばサクッと処理できるようになってきます。分からないことは相談できるところもあるので安心です。

また、不動産投資や新築アパートについて不安なことや気になることがあれば遠慮なく私に相談していただいても構いません。私も現役プレイヤーで邁進中です。セミリタイアを目指して頑張りましょう！！

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