- 今から不動産投資を始めようと思っているんだけど・・・
- ネット上には情報が多すぎて何をどうして良いか分からない
- 1日でも早くサラリーマンを卒業したいから、不動産投資を教えて！
ご訪問ありがとうございます。こまらぼ不動産投資の、よっちです。
ネット情報や本を参考に不動産投資を始めようとした初心者が「そもそも何から始めればいいの？」とか「物件を探し当て、金融機関巡っては断られ…、次は何をすれば？」と物件を買えずに挫折してしまうケースは非常に多いと思います。
私は不動産投資を始めて約５年で中古アパート２棟（１２戸、テナント１）、新築アパート１棟（８戸）、法人所有で新築アパート１棟（６戸）を持つことができました。しかし５年の間に何度も挫折や失敗を繰り返し、少し遠回りをしてきました。
そこでこの記事では、初心者でも迷わずに根気よく努力すればキャッシュフロー（手残り）が出るよう「不動産投資の基本」となる知識や準備方法までまとめて解説します。
この記事を読めば「知識ゼロから不動産投資を始める初心者がキャッシュフローが出る物件を持つ手順」が分かります。
そもそもどうして不動産投資を選ぶのか
私の場合は、会社員ですので自由な時間が限られていました。
株やFXだと価格変動が気になって本業が疎かになってしまったり、寝不足に悩まされたり。最悪の場合は急激な価格変動により大損失を被ることもあります。
それに比べ、不動産投資の家賃収入は他の投資とは違い急激な価格変動がなく、歴史が長く昔からある投資で、ほぼ仕組が出来上がっています。
基本的な業務も外注ができ、最大のメリットは、銀行からの融資によるレバレッジを効かせた投資が可能となっています。このレバレッジ効果を最大限生かせる投資は不動産投資以外に無いのではないでしょうか？
詳しくはコチラ>>株やFXなど数ある投資の中で不動産投資を選ぶ理由
不動産投資の主な利益は３つ
不動産投資の利益とは家賃収入や売却益だけではないんです。
もう一つの利益は時間。
不動産投資での収入が増えると、セミリタイアや完全にサラリーマンを辞めて自分の自由な時間が増え、更なるステップへと進むことがでるようになります。自分の時間が増えることでストレスもかなり減ることになります。
通勤時の満員電車や車の渋滞、嫌な上司・同僚から開放されることで貴重な時間をもっと大切にしたいものです。
詳しくはコチラ>>不動産投資の利益はインカムゲイン・キャピタルゲイン・時間の３つ
不動産投資を始める心構えとマインドコントロール
一般的に不動産投資は「怖い」と認識されていると思います。
人は全く知らないことを始めようとすると恐怖と認識し、行動に移せなくなる生き物です。
その行動に移せない原因は、不動産投資による失敗と未来のイメージができていないところにあると思います。
特に自分がなりたい未来のイメージを常に持って行動することが大切だと思います。
詳しくはコチラ>>不動産投資は始める心構えと運営中のマインドコントロールが大切（準備中）
不動産投資初心者が始めにすることは知識と努力の武装
不動産投資はキャッシュフロー（手残り）を出さなければ意味がありません。
業者等の言いなりになってしまったり、任せっぱなしにしていてはいつの間にかキャッシュフローを得るどころか「物件を買うこと」だけになってしまいます。最悪の場合、手持ち資金やサラリーで赤字を補っている人もいるそうです。
キャッシュフローを出せない原因は知識不足と努力不足が原因です。
詳しくはコチラ>>不動産初心者が最初にしておくべき事は知識や忍耐の武装（準備中）
不動産投資初心者に初めに読んで欲しいお勧め本５選
不動産投資において知識の武装は最大の武器になります。
知識を得るのに一番良いのは本です。
一冊1,500円程度でたくさんの情報を得ることができます。
ここでは、最低限読んでおいた方が良い書籍を紹介しますので参考にしてみて下さい。
- 不動産の教科書
- 投資家100人に聞いた！不動産投資を始める前に知りたかった100の疑問と答え
- 不動産投資専門税理士が教える不動産投資の「収益計算」
- 大家さんのための青色申告
- 金持ち父さん貧乏父さん
詳しくはコチラ>>不動産投資を始める前や初心者に読んで欲しいお勧めの本５選（準備中）
不動産投資で儲けるために必要な行動は３つ
例えば、お気に入りのアパレルショップに行ったとします。
「人気商品の青い洋服が今からタイムセールで売切れ次第終了！」と店員さんが大きな声で売り込んでいます。
その洋服が自分の好みで前から欲しかったけど、水色が良かったんだよね・・・
そんな事考えているうちに、どんどん売れていきます。
迷っている間にタイムセールは終了。
あのとき直ぐ手に取っておけば良かった・・・
こんなことありません？
速く行動していれば後悔しなかったはずです。
不動産投資も同じで、即座に決めなければいけないときがあります。
その行動とは「即断・即決・即行動」にあります。
詳しくはコチラ>>不動産投資で儲けるために大切なことは判断力・決定力・行動力の３つ（準備中）
良い物件と悪い物件の見分け方とは？
正直なところ、物件の状態を完全に判断するのは難しいです。
しかし外からの情報はとても多いので、その外からの情報「物件の外観・周辺状況」「レントロール」「利回り」「心理的瑕疵の有無」「旧耐震基準の物件」等を判断材料とする事が多いです。
周辺状況では大きな企業や大学に頼った物件、レントロールでは極端に高い家賃の入居者や、とても長期に入居している物件には注意が必要です。
前者はもし企業や大学が移転したらどうでしょう？
後者は偽装や修繕費に悩まされてしまいます。
心理的瑕疵や旧耐震基準の物件では、利回りがとても良く、客付けできそうなら検討する価値はあります。
詳しくはコチラ>>不動産投資のリスクを考えた良い物件と悪い物件の見分け方（準備中）
不動産投資の最大の特徴は融資を利用できること
例えば株やFXをするため、金融機関に融資をお願いしても貸してくれません。
しかし不動産投資の場合はどうでしょうか？
金融機関の条件が合えば融資が通り、不動産投資の醍醐味であるレバレッジ効果を存分に活用できてしまいます。
数ある投資の中で融資を活用できる投資は、不動産投資だけではないでしょうか？
詳しくはコチラ>>不動産投資は融資のレバレッジ効果を活用した投資（準備中）
不動産投資は会社経営そのもの
私は不動産投資を始めた頃は、それこそ株式投資の感覚でいました。
いわゆる買いっぱなし。
もちろん買いっぱなしだと空室やリフォームも上手に進む訳がありません。
不動産投資は「業者や管理会社との交渉」「月々の家賃管理」「銀行への報告」「確定申告」など営業職に近いものがあります。
これってまさに会社経営ですよね。
サラリーマンの私にとって覚えることがたくさんありましたが、どれも新鮮なことでとても良い経験になり、営業力もだいぶ付いたと思います。
詳しくはコチラ>>不動産投資は他の投資と違い賃貸業という名の会社経営（準備中）
まずは中古アパート１棟で経験や知識を得る
不動産投資を始めようにも新築か中古か迷う事があると思います。
全て請け負う新築販売業者を利用するのも良いと思いますが、それだとなかなか大家力を養うことができないと思います。
中古アパートは、急なトラブルや修繕費の節約、保険の使い方などいろいろ学ぶことがで来ます。ひとまず2,000万円くらいの物件で経験を得ることをお勧めします。
初心者の中古アパート経営は大変ですが、色々なトラブルや業者とのやりとりを経験し、学ぶことで大家力が付いてくるんだと思います。
むしろ学ぶ努力ができない性格ですと、不動産投資はできないと思います。
厳しいようですが学ぶ努力は最も重要です。
詳しくはコチラ>>不動産初心者は中古アパートを１棟購入して経験や知識を得よう（準備中）
物件探しから取得までの一連の流れを把握する
既に物件所有している投資家なら問題ないかと思いますが、これからの初心者にとって所有までの一連の流れがイメージできていないと思います。
ざっくりと説明しますと下記の流れになります。
- 情報収集
- 物件資料を手に入れる
- 物件の評価
- 現地査察
- 買付証明書を出す
- 金融機関に融資を申し込む
- 融資特約を付けて業者と売買契約
- 金融機関から融資の承認
- 金融機関で金銭消費貸借契約
- 決済し物件の取得
初めてとなると取得するまでに、この手順を進めて行くのは結構時間がかかります。
しかし、一連の流れは決まっているので、次からはすんなりと進められると思います。
そして、一連の流れで最も重要なのが、「⑥金融機関に融資を申し込む」です。
確実に融資の承認を得るためには、融資を申し込む際に提出する個人資料を嘘偽りなくしっかりしたものを用意して渡すことが大切です。
詳しくはコチラ>>【不動産投資】物件探しと融資の申込みから取得までの一連の流れ
不動産投資の青色申告は節税メリットがたくさん
確定申告には白色申告と青色申告があります。
白色申告の場合、以前は所得が３００万円を超えなければ帳簿を付けなくても良かったのですが、税制改定により全ての白色申告にも帳簿の記帳と保存が義務付けられました。
しかも、白色申告には節税の特典は何も無く、税務署の調査を受けた時に帳簿がなければ収支状況から所得を推測し、課税されることがあります。これを推計課税と言います。
推計課税は白色申告のみが対象とされています。
一方、青色申告者には特典がたくさんあります。
- 青色申告特別控除
最低１０万円、事業的規模になると６５万円を控除できます - 少額減価償却資産の特例
３０万円未満の減価償却資産を合計３００万円まで一括経費にできます - 青色事業専従者給与を支給できる
事業的規模になると同居している親族に給与を払い、経費にすることができます - 赤字を繰越控除
赤字を翌年から３年間に渡って所得金額から差し引くことができます - 赤字を前年へ繰り戻す事ができる
前年に青色申告をしていることが条件となりますが、赤字分を前年の所得から差し引きして税金を還付して貰うことができます
結局、白色申告も記帳せざるを得ないため、初めから青色申告による確定申告をお勧めします。
詳しくはコチラ>>不動産投資を始めたら確定申告は節税メリットの多い青色申告がお勧め！（準備中）
収益物件を購入したら税務署へ開業届と青色申告承認申請書を提出
物件を購入し賃貸経営を開始したら、確定申告で節税効果が大きい青色申告を選択する事をお勧めします。
青色申告をするには自宅または納税所在地を管轄する税務署へ青色申告承認申請書を期限までに提出します。その際、新規に事業を始める場合は一緒に開業届も提出しましょう。（※青色申告をするには開業届が必要になります）
青色申告承認申請書や開業届は管轄の税務署でも手に入れることができますが、国税庁のホームページからダウンロードが可能です。
青色申告承認申請書の提出期限
- 新規開業（売買や贈与で取得した場合）
１月１日～１月１５日までに開業または取得→その年の３月１５日まで
１月１６日以降に開業または取得→開業日から２ヵ月以内 - 白色申告から青色申告へ切り替える場合
青色申告をする年の３月１５日まで - 相続により事業を継承した場合
被相続人が白色申告の場合→継承日から２ヵ月以内
被相続人が青色申告の場合→死亡の日により異なります•死亡の日が１月１日～８月３１日までの場合→死亡の日から４ヵ月以内
•死亡の日が９月１日～１０月３１日までの場合→１２月３１日まで
•死亡の日が１１月１日～１２月３１日までの場合→翌年の２月１５日まで
詳しくはコチラ>>不動産投資を始めたら税務署へ開業届と青色申告承認申請書を提出しよう（準備中）
不動産投資を始める前の準備まとめ
これから不動産投資を始めようとしている初心者に向けてまとめてみました。
- 数ある投資の中で不動産投資を選ぶ理由
- インカムゲイン・キャピタルゲイン・時間の利益は３つ
- 心構えとマインドコントロール
- 即断・即決・即行動
- 知識と忍耐の武装
- １棟購入して経験や知識を得る
- 不動産投資初心者にお勧めの本
- 良い物件と悪い物件の見分け方
- 融資のレバレッジ効果
- 不動産投資は会社経営
- 物件所有までの一連の流れ
- 税務署へ青色申告承認申請書と開業届を提出
- 確定申告は青色申告がお勧め
特にお勧めしている本は、短期間で知識を得ることができるので一度手にとって熟読してみて下さい。
私はなんとかなるだろうという感覚で始めてしまったため、遠回りしてしまいました。これからの不動産初心者さんが遠回りしないように今回の記事で効率よく不動産投資を始められれば幸いです。
不動産投資で分からないことがあれば、どんな些細なことでも問題ないので相談して下さい。私の分かる範囲でお答えさせていただきます！
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