- 入居者が入り続けるアパートなんてあるの？
- 新築アパートは初めは良いけど、年数が経つと結局苦労するのでは？
- 高い入居率を謳う業者はなんだか怪しくない？
ご訪問ありがとうございます。こまらぼ不動産投資の、よっちです。
これから不動産投資を始めようにも、「そもそも、どのような物件が良いのか分からない」とか「選ばれるアパートの条件が分からないし、管理ができるか不安・・・」と悩み、不動産投資を諦めるケースが多いと思います。
また、人気エリアでも空室があるアパートが存在します。人気があるエリアの空室を見てしまうと更に不安になることもあります。
私は不動産投資を始めてから５年で中古アパート２棟、新築アパート２棟（アイケンジャパンのアパート）を所有しています。しかし、その５年の間に何度も失敗し、たくさんの遠回りをしてきました。
そこでこの記事では、これからアパートを購入しようと考えている不動産初心者が「どのようなアパートや業者を選べば良いのか」を解説します。
この記事を読めば「満室経営に必要なアパートの物件力と管理力があるアイケンジャパン」について理解できるようになります。
アイケンジャパンのアパートは妥協しないこだわりが物件力を高める
物件には入居者に選ばれる物件力という力が必要です。
当り前ですが、物件力が無いと、いくら新築でも入居付けに困ることになります。
駅近だけが物件力ではありません。デザイン・セキュリティー・機能性・立地など全てにおいてこだわり抜いたアパートが、入居し続ける物件力を備えたアパートではないでしょうか？
そのこだわりの入居し続ける物件力を備えたアイケンジャパンのアパート。妥協しないアイケンジャパンの物件力がどのようなものか見ていきます。
入居者が入り続けるエリアを厳選
まず、アパート経営の成功の1つに土地選定があります。
アイケンジャパンでは入居者が入り続けるエリアのみを厳選し、失敗のない将来性がある場所しか選びません。
駅から少し離れていても、必ず近くにバス停がある土地を選定しています。
また、アイケンジャパン独自の基準があり、基準をクリアしない土地は一切販売しません。
徹底した防音設計
木造アパートでの最大の弱点は防音です。
アイケンジャパンでは独自の防音対策を施し、木造とは思えない防音性能を実現しています。
まず、部屋の配置図をご覧下さい。
一般的なアパートは各部屋が縦に並ぶ羊羹型構造をしており、隣を隔てる物が壁1枚となり、音が漏れやすくなります。しかしアイケンジャパンのアパートでは各住戸の隣接するところを、水廻りや収納で防音効果を高め、全室角部屋構造になるように設計されています。
また、上下階の防音対策にも独自のSVC構造で対応しています。
これは、上の階での音（物を落としたり、歩く音などの生活音）をSVC構造により遮り、音が下へ伝わり難くなるようにしています。
高い安全性と利便性
入居者の安全性と利便性の向上を図り、より快適に暮らせる仕様に進化。
玄関の鍵はスマホやカードキーをかざすだけで開閉が可能となり、ホームIoTの採用でスマホアプリで家電の操作や外出先からの遠隔操作もできるようになりました。
また、各種センサーにより不審者の侵入を検知し、スマホに通知するというセキュリティー面も強化されています。
そして、クラウド型防犯カメラを採用することで、録画機器を現地に置かなくてもよくなり、機器の盗難によるリスク回避や迅速対応が可能となり、さらに防犯性が強化されています。
プレミアムな標準設備
アイケンジャパンのアパートは入居者ニーズをしっかり捉え、ワンランク上の満足できる住空間を実現しています。
社会人の女性をターゲットにした設備を存分に盛り込んだアパートは誰にでも住み心地のよいものとなっています。
社会人の女性は特に、立地やデザイン、セキュリティー面など細部にわたりこだわります。
オーナーも住みたくなるほどプレミアムな設備となっており、あまりの住み心地にオーナーとなった入居者もいるほど。
耐震と耐風対策
耐震については土台と基礎の間に設置する「キソゴム」を使用した独自のBSP構造（Basic rubber Seismic board Protect）をアパートに導入し、地震による倒壊のリスクを低減しています。
また、耐力壁を多く使用することで地震や台風による横揺れに耐えられる構造となっており、建築基準法で定められている以上の強度を備えています。
劣化対策
アイケンジャパンのアパートは劣化対策等級が最高の等級3を満たしています。（2017年3月以降の販売物件）
劣化対策等級とは、建物を評価する項目の1つです。劣化対策等級によって、建物の劣化対策がどの程度行われているか評価することができます。劣化対策等級は1～3等級にランク付けられ、等級が高ければ建物は長持ちし、メンテナンス費用を押さえることができます。
- 等級3は3世代まで大規模な改修工事をせずに使えるように対策がされている場合（75～90年程度）
- 等級2は2世代まで大規模な改修工事をせずに使えるように対策がされている場合（50～60年程度）
- 等級1建築基準法が定める対策が講じられている場合
アイケンジャパンは管理力もズバ抜けている
アイケンジャパンのアパートは前述のとおり、安心性と利便性において一般的なアパートとは、かなり差別化されていることが理解できたと思います。
確かに新築アパートは「新築プレミアム」という特徴があり、初めの頃は入居が決まりやすいです。
しかし、新築でも駅から離れていたり、地域や入居者のニーズを無視したアパートですと、年々入居付けが厳しくなって来るでしょう。
入居が決まりにくくなってくると、フリーレント（数ヶ月分の家賃無料）やAD（広告料）を上げたりと費用がかかるようになり、収入が減り、利回りも悪くなります。
新築プレミアムが薄れても、物件力があれば問題ないのでは？と思う人もいるでしょう。確かに物件力があれば良いに越したことはないですが、その物件力をフルに活かすもう一つの力が、
管理力です。
専業大家さんで管理や賃貸仲介業者回りを自分でバリバリにこなしている人もいます。
私のようなサラリーマン大家はそのようにはいきません。サラリーマンは動ける時間が限られているため、限界があります。
私の所有している築古物件の管理会社は3回変更しています。地元の管理会社も初めはそこそこ頑張ってもらえるのですが、次第にレスポンスが悪くなることが多くありました。
さらに、コロナ禍で世の中が混乱してくると築古アパートでは、空室が埋まるまで1年2ヵ月かかり、AD（広告料）アップにフリーレント（数ヶ月分の家賃無料）・・・
実質的に1年7ヵ月の空室期間を経験しました。
しかし、私が所有するアイケンジャパンのアパートは、コロナ禍でも滞りなく入居し続けています。退去がでても直ぐに申込が入ります。
その、他社よりズバ抜けているアイケンジャパンの管理力について見ていきます。
管理サポート態勢
アイケンジャパンではオーナーの代わりに、ほぼ全てのことを対応してくれます。
主な管理業務は、
- 入居者の募集
- 家賃などの請求と集金
- 入居者の苦情処理（24時間対応）
- 近隣移住者との意見調整
- 建物の保全管理及び修繕
- 退去時の室内チェック及び補修
など。
上記の内容はどの管理会社も提示しているのですが、管理会社によっては修繕費用がとても高かったり、空室を埋めるのに時間がかかったりする管理会社が存在します。
私の不徳の致すところもあるのは分かりますが、菓子折りを持っていくことや、クオカードによるお礼など、たくさん費用も使いました。
という感じで築古アパートを所有するサラリーマン大家の私は大変でした。
しかし、アイケンジャパンが管理するアパートはオーナーの煩わしい業務のほとんど全てを請負ってもらえ、修繕や入居募集のレスポンスがとても速いのです。
そして、地元の管理会社で最も困ったのがインターネットの掲載でした。スーモなどのインターネット情報に物件情報を掲載してもらえないことがよくありました。インターネットへの掲載が有料となっていることもありますし、マージンをもっと上げろということでしょうか。
それに比べ、さすがプロフェッショナルと言いますか、アイケンジャパンは賃貸仲介業者さんと上手にネットワークを構築しているのです。退去予定の部屋を退去前にインターネットへ掲載してもらえ、修繕等も迅速に対応してくれるのです。
また、アイケンジャパンのホームページには賃貸仲介業者が空室リストを確認できる管理システムが導入されています。
賃貸仲介業者が迅速に空室確認ができるようになっているのもアイケンジャパンの強みの1つです。
また、2021年5月の入居率も99.8％と驚きの高さとなっています。
もちろん、フリーレントなどオーナー負担になる提案は一切なしで業界トップ水準。
そして、アイケンジャパンの新基準、「収益稼働率」も平均98％という高水準。
この収益稼働率というのは、新築時のプランで提案された家賃収入が経年によりどれだけ減収していくかを計算した数値です。
優れた物件力と管理力で高い収益稼働率を維持しています。
それから、税金面においてもアイケンジャパン提携の税理士がアドバイスを行っています。
また、月々の収支報告や定期巡回状況、入居者の賃貸契約書などはオーナーマイページで確認できます。
定期清掃＆巡回は月に2回あり、巡回時の状況写真をオーナーマイページへ掲載してもらえるので、遠方にある物件も簡単に確認できます。
保証システム
アイケンジャパンでは土地や建物、入居に対する保証システムが用意されています。
- 初回満室保証
建物完成後、初回満室まで無制限に家賃保証 - 宅地地盤保証
建物引渡日の翌日から20年以内に、不同沈下が発生し、建物に被害が出た場合、建物と地盤の修復工事を行う保証 - 住宅瑕疵担保責任保険
建物引渡日の翌日から10年以内に構造上の欠陥が発見されたときに、その補修や賠償を保証
これらの保証はアイケンジャパンが負担することになっているので安心です。
ただし、初回満室保証に関しては、アイケンジャパンが提案した家賃設定を使わずにオーナー側で、より高い家賃設定で募集した場合は保証されないので気を付けましょう。
管理戸数・施工実績
続いて、アイケンジャパンの管理戸数です。
- 2018年12月末・・・4,337戸
- 2019年3月末・・・5,000戸
- 2020年12月末・・・6,486戸
2006年に創業してから15年で管理戸数が6,000戸を超えています。毎年、管理戸数が順調に増えており、他社にはない体制が評価されている証拠です。
施工実績も2020年12月末時点で911棟となっています。
アイケンジャパンのズバ抜けた物件力と管理力まとめ
- 入居者が入り続けるエリアを厳選
- 木造アパートなのにRC並みの防音対策
- 高級マンションのような高い安全性と利便性
- 社会人の女性をターゲットにしたプレミアムな標準設備
- 建築基準法で定められている以上の耐震・耐風対策
- 劣化対策等級3の基準（最高レベル）を満たしているアパート（2017年3月以降の販売物件）
- オーナーの代わりにほぼ全ての業務をアイケンジャパンが請負う
- あらゆる管理業務の対応が迅速
- 空室が出たときのネット掲載も迅速
- 賃貸仲介業者が空室リストをいつでも確認できるシステムがある
- フリーレントなどオーナー負担になるような提案は無しで入居率99％以上
- 収益稼働率も98％以上
- 税金面で相談できる
- オーナーマイページでいつでも物件状況や収支の確認がいつでもできる
- 土地や建物、初回入居に対する保証システムが用意されている
- 管理戸数と施工実績がとても順調
アイケンジャパンのズバ抜けた物件力と管理力についてまとめてみました。
私は不動産投資を始めた頃、中古の築古アパートでたくさんのトラブル対応で気力と体力をかなり消耗してきました。
しかし、アイケンジャパンに出会ってからはほとんどストレスを感じずにアパート経営が可能となりました。もう少し早く出会うことができていれば、遠回りしなくて済んだのかもしれません。
ただ、築古アパートを所有することで、管理の大変さや地元の不動産会社の内情を知ることができたので、良い経験はできています。
以上、この記事がこれから新築アパート経営を始める初心者や、どこの業者が良いか迷っている不動産投資家にとってお役に立てれば幸いです。
また、不動産投資や新築アパートについて不安なことや気になることがあれば遠慮なく私に相談していただいても構いません。私も現役プレイヤーで邁進中です。セミリタイアを目指して頑張りましょう！！
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