こまらぼ不動産投資（以下、当ブログ）を運営している、よっちです。
私が不動産投資を始めたきっかけや、当ブログについてまとめます。
当ブログの登場人物紹介
よっち
- 当ブログ管理人
- サラリーマン大家
- ファミコン世代
- 几帳面で人前で話すのが苦手なO型
- 焼肉、キンキンに冷えたアサヒスーパードライ、対戦ゲームが大好き
- 禁煙してから10年以上経つ
- 不動産投資5年目から法人設立
- 目標は新築アパートを15棟以上所有し、FIREすること
ラボ（愛犬をモデルにした癒し系？のウサギキャラ）
- 当ブログの監査役
- よっちの暴走を止めるストッパー
- 好奇心旺盛でしっかり者
- 人の喜ぶことが大好き
- グルメで食いしん坊
不動産投資を始めたきっかけ
毎日、社畜のように働くサラリーマンの私は、貴重な時間のほとんどを会社のために消費していました。
というか、それが当たり前のことだし、家族を守るためには当然だと信じていました。
しかし、勤め先の社風や待遇などを理解していく内に、もし自分の勤め先の経営が傾いたり、破綻した時、誰も自分や家族を守ってくれないことに気づきました。いろいろと経験し、たどり着いたのが不動産投資でした。
これから、私がどうして不動産投資を始めたのか、その経緯をお話しさせていただきます。
ご興味がありましたらお付き合い下さいませ。
結局サラリーマンは毎日同じことの繰り返し
私は大学を卒業した後、普通に就職して地道に知識や経験を少しずつ蓄え、上を目指して頑張り、昇進し、最後は退職金をもらって老後は旅行や趣味で穏やかに過ごすことができれば十分と考えてました。
ところが、実際に働いてみると毎日同じ時間に起きては、同じ時間に出勤。そして、夜遅くなることやサービス残業も当たり前、休日もセミナーや会議などの集まりがあったり、挙げ句の果てには転勤＆退職金制度無し・・・
自分や家族との時間が全くない社畜生活。決められたレールに沿って生きているだけのような社会人生活に、どっぷりハマって行く自分に少しずつ違和感を感じるようになっていきます。
ある日、友人がやっている株式投資に興味が沸く
毎日決まったレールに沿って進む生活に何処か変化を求めていたのでしょう。友人がやっている株式投資に興味を持ってしまいます。
友人の話を聞いていくうちにどうしても株式投資というものをやりたくなってしまい、証券会社に口座を作り、投資を始めてしまいます。
当時の私は若かったのでしょう。どうしてもリスクよりメリットの方ばかり、頭に入ってきてしまいます。
株式投資は地獄のはじまり・・・
ビギナーズラックというものは本当にあるもので、始めて間もない頃は意外と上手くいくときがあります。
偶然にも上手くいくと、人間という生き物はどうしても欲が出てきて調子に乗ってしまいます。
現物取引（現金）だけにしておけば良いものを、信用取引（現金残高を証拠金として、その証拠金を元本に3倍の資金を借りて投資ができる）に手を出してしまいます。
信用取引というものは怖いもので、利益が出れば現物取引より3倍の利益が出ますが、損するときも3倍の損失になります。信用取引は、必要最低限の保証金というものがあり、損失が出て口座残高が保証金を下回ると、保証金を維持するためにお金を入金しなければなりません。
例えば、30万円の保証金があり、信用取引90万円（保証金の3倍）で株式を買い、その株式が90万円から７０万円に値下がりしたとします。
すると含み損が-20万円になり、持っていた30万円の保証金が10万円に減ってしまいます。証券会社にもよりますが、掛け金に対する保証金の割合が設定されており、必要最低限の保証金率が30％とされているなら、
90万円✕30％＝27万円
保証金として27万円必要となります。
ということは、初めにあった保証金30万円は株式の値下がりにより10万円に減っているため、保証金を維持するために17万円を追加保証金として証券口座へ入金しなければなりません。（このことを略して追証「おいしょう」と言います）
額が大きくなればなるほど大変なことになります。（追加保証金を入金して、後々株式の価格が元に戻り耐えられることもありますが、大半が耐えられずに損切り・・・）
しかも、翌日中に不足分の追加保証金を証券口座へ入金できなければ、後日証券会社によって強制的に精算されてしまいます。
最悪の場合、多額の借金となってしまい人生が終わってしまうことだってあるのです。
このように、信用取引で失敗してしまうと、かなり大きなダメージを受けてしまいます。
で、私はその信用取引により、ダメージを見事に受けてしまいました。
株式投資はどれだけ企業の業績を調べたり勉強しても結局のところ、大口さんが全て価格を決めています。とても業績が良くて増配があっても、下げたければ下がるし上げたければ上がる、訳の分からない世界です。
私は先物をやったことはないのですが、2020年４月には原油先物もまさかのマイナス圏・・・
よく先物主導でどうのこうのと言うコメントが出ていますが、そもそも個人にとって先物はほとんどメリットがないように思います。最近ではAIなどの高速自動売買などで余計に個人は付いていけなくなっているように思います。
株式や先物などの投資は全て、ヘッジファンドという大口さんの匙加減で決まるという世界。
昔ではニュースや記事にはならなかったのですが、最近では下記のような記事が普通に出るようになってきています。
アンジェスは乱高下、急騰後に売り集中
2020年5月8日
アンジェス＜4563.T＞が乱高下、一時432円高の2,455円まで買われた後に急反落。ウリ気配のまま2,000円台を大きく割り込んで一時468円安の1,555円まで売り込まれた。大阪大学発のバイオベンチャーで3月初旬に同大学などと共同で新型コロナウイルスの予防用DNAワクチンの開発に取り組むことを発表し、これが人気化の発端となったが、その後、同プロジェクトへの参画企業が相次いだことから、株価は連日の急騰で前日はストップ高に買われる人気となっていた。一方で、個人の信用買い残が急増しており、これに呼応して「国内ネット証券には外資系証券などから貸し株要請が入っている」（中堅証券マーケットアナリスト）状況が指摘されており、売り仕掛けなどに対する警戒感も浮上していた。
※MINKABU PURESS より引用
外資による個人のジェノサイド・・・
個人では空売りできない銘柄も多い中、外資はほとんどの銘柄を空売りできますし、何でもありの状態です。（空売りというのは借りた株を売りから入り、買い戻した際の値下がり幅で儲ける取引）
個人を食い物にする外資。日本の株式市場は外資にとってやりたい放題の無法地帯なのです。日本の証券取引等監視委員会は機能していないのではないでしょうか？
私は約20年間、株式を見てきましたが、？？？ということが数え切れないほどたくさんありました。
ただ、株式で勝つ確率が上がる唯一の方法は、現物取引だけにすることだと思います。そして、配当がそこそこある銘柄に限定することです。現物取引だと価格が下がったとしても元に戻るまで待つことができ（割安株でないと戻らない可能性もあります）、配当がある会社でしたら値上がりまでの間は配当がもらえますから。
信用取引はお金を借りている状態なので、利息も払わないといけませんし、制度信用という取引ですと6ヵ月という期限もあるため、負ける確率が高いように思います。
というように、恥ずかしいことに私はこの負けスパイラルに見事ハマってしまいました。
負けに負け、貯金がかなり少なくなってしまい、どうしようか悩み副業についていろいろ調べる日々が続きます。
せどり、アフィリエイト、オークション、ブログ運営、不動産投資などの書籍を読んだり、セミナーにも行ってみましたがあまりパッとしませんでした。アルバイトも考えましたが、サラリーマンをやりながらのアルバイトは、ほぼ深夜しかありません。ただでさえ本業は帰るのが遅いのに、深夜まで働くとなると身体を壊してしまいます。
金持ち父さん貧乏父さんに出会う
いろいろ知識を得るのにとてもコスパが良いのは本を読むことだと思います。一冊1,500円くらいで結構たくさんの知識が手に入ります。
とにかく迷っている間は余計なことをあれこれ考えるより、「これが良いかな！」と思った本を読むことに時間を使う方が効率的だと私は考えました。
私の場合は不動産投資に興味があったので、いろいろな本を読んでいくうちに、とても衝撃を受けた本があります。
それがロバートキヨサキ著書「金持ち父さん貧乏父さん」です。お金のために一生働くという人生とはどういうものかをしっかりと考えさせてくれる良書です。
お金の原理原則についての考え方や知識を学べ、何度も読み返す私のバイブルとなっています。私はこの本がなければ不動産投資を始めなかったでしょう。
不動産投資は他の副業とは違い、歴史がありしっかり仕組化され、情報もたくさんあるので始めやすいと思います。
物件の探し方、銀行融資の方法など全くの素人でしたが、今はとても良い時代で、インターネットや本でほとんどのことが調べられ、知識を得ることができます。
意を決して2015年からサラリーマン大家デビュー
金持ち父さん貧乏父さんに出会って鼓舞し、不動産投資についての知識を叩き込むこと2年、とうとう2015年に中古アパートを購入することができ、2016年にも中古アパートを続けて購入することができたのですが・・・
築古アパートは利回りが良いが大変
築古アパートは利回りが良いのですが修繕費や入居付けの手間がかなりかかることがあり、サラリーマンの私は急な対応が難しいことに気が付きました。
私が所有する物件の1つに高齢者物件があります。高齢者が多く入居している物件は孤独死などのリスクが高くなります。
購入して4年以内に孤独死が2回あり、とても大変でした。
連続してあると、何をやってもダメだと自暴自棄になってしまい途方に暮れることも。
しかし、捨てる神あれば拾う神ありと言いますか、今は良い保険があります。
かなり安くて事故が発生してもほとんどをカバーできる商品があり、助かっています。後は気分的にどうかという感じです。（私は慣れました）
もちろん私の築古アパートは高齢者であっても滞納さえしなければ全く問題ないという考えです。生きとし生けるもの、何れは迎えるものですから。
よく築古物件は、利回りが良いのでお勧めしていることが多いように思います。ただ、築古物件は利回りが良くても、運営途中で修繕費が嵩み、結局利回りが予想以上に下がったり、手間がかかり、貴重な時間やお金を消費してしまうことがあります。
そのため私は今後の方針として、新築を増やして行こうという考えに変わっています。
というのも、新築不動産投資というイメージは地主さんや、投資などで大成功を収めた資産家がやるものだと私は思っていました。
ところが、ある新築アパート販売業者と出会った事がきっかけで、サラリーマンでも新築アパートを持つことができることを知りました。
ただ、新築でも結局は新築物件にパワーが無ければ利益が出ません。昔とは違い、普通の新築アパートでは古くなると新築プレミアムは薄れ、入居者も決まり難くなり、家賃も年々下がり、満足のいく運営はできなくなっていきます。
新築アパートの驚異の物件力に驚かされる
私は数社の新築アパート販売業者に会ってみたものの、どこも怪しさ満載でした。
ある業者は、所有して大変だったら直ぐに売り飛ばせば問題ないというところも。
根気よく探せばあるものです。一社だけ雰囲気が他とは全く違うところがありました。
その業者の社員はとても真摯で、何よりこちら側の事をよく考え、提案してくれ、根気よくこちらの相談を聞いてくれます。しかも融資についても属性等を考慮して無理なことは無理としっかりアドバイスもしてもらえます。
また、社長さんも社員にとても近く、社員もオーナーも入居者も物件も全て、大切に思っているのが伝わってきます。
人間力のある会社が作る新築アパートが物件力と管理力が無い訳がありません。
私は本物の物件力がある新築アパートを持つことで賃貸経営がさらに楽しく、とても楽に経営できることに気付かされました。
そこで当ブログでは、現役サラリーマンの不動産賃貸業のリアルな運営状況や、これから始めようと思っている初心者さんの参考となる情報を書いて行こう思いますのでよろしくお願いします！
もちろん、物件力と管理力のある新築アパート販売業者のこともこっそり紹介していこうと思います。
私もまだまだ学ぶことがたくさんありますので、一緒に情報交換できる仲間ができればありがたいので仲良くしてやって下さい。よろしくお願い申し上げます。
また、これから不動産投資（不動産賃貸業）を始めようと思って迷っていたり、疑問に思うことなど何か相談したいことがあれば、遠慮なく聞いて下さい。答えられる範囲で返答しますのでお気軽にご相談下さいませ。
今後とも、当ブログとよっちをよろしくお願いします！
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