【不動産投資の法人】サラリーマンが設立するときの疑問や方法まとめ

ご訪問ありがとうございます。こまらぼ不動産投資の、よっちです。

不動産投資を進めていくと個人所有では累進課税の為、ある一定の所得を超えてしまうと所得税がどんどん増えてしまいます。会社を作って節税しようと考えても、「法人設立しようにもどこから始めれば？」とか「面倒だからひとまず個人所有でもいいか」と設立がよく分からないため個人所有のまま進めているケースも多いのではないでしょうか？

私は不動産投資を始めてから５年かかって中古アパート２棟、新築アパート１棟、法人で新築アパート１棟（新築はアイケンジャパンのアパート）を所有することができました。私は５年目で法人を設立しましたが、法人のメリットや方法をよく理解していなかったために遠回りしたように思います。

そこでこの記事では、これから法人設立を考えている不動産投資家や不動産投資初心者が迷わないよう「法人設立の基本」となる知識や方法をまとめて解説します。

この記事を読めば「不動産投資で法人を設立するメリットや設立方法の手順」が全て分かります。

そもそもサラリーマンが法人設立しても問題ないのか？

法律上ではサラリーマンが法人を設立しても問題は無いです。

最近では、老後1人に2,000万円が必要という政府の発現で副業を考える個人も増え、副業することを許可している企業も増えています。

ただ、会社によっては規定により副業を禁止しているところもあります。禁止している場合はこれから先の収入やバレたときのリスクなどを鑑み、副業を許可しているところへの転職を考える必要があるかもしれません。

ラボ

業種にもよるけど、副業を許可しないところは厳しいよね。

サラリーマンが不動産投資で法人を設立するメリットとデメリット

不動産投資を始めて間もない頃は、「少し生活に余裕が持てれば良い」とか「小遣いが少し増えれば良い」程度に考えている場合もあると思います。私は規模拡大を考えていたので法人を設立することにより、自分自身に決意と覚悟がしっかりしたものになりました。

よっち

法人設立により気持ちが小遣い稼ぎから事業拡大へと切り替わりました！

毎年の決算や会社維持費用など、手間がとてもかかりますが法人には有利な制度がたくさんあります。

法人設立による主なメリットとして、

• 経費として計上できる幅が増える
• 役員報酬や家族に給与や退職金を支払い所得分散できる
• 自分自身が保証人になるので妻などを連帯保証人にしなくて融資が受けられる
• 保険料を経費にできる
• 赤字を9年間繰越可能
• 「出張旅費規程」を作成しておけば出張手当の日当を経費にできる
• 個人と違い、物件売却の際の短期譲渡・長期譲渡の縛りがない
• 社会的信用力の向上

法人設立による主なデメリットとして、

• 副業禁止の会社だとバレるリスク
• 設立費用がかかる
• 赤字でも年間約7万円の税金がかかる
• 物件売却で個人の長期譲渡の方が税率が低い
• 税務処理が複雑になるため顧問税理士が必要になる

不動産投資で規模拡大を考えているなら、法人設立にはメリットがたくさんあるので最初から設立した方が良いでしょう。

ラボ

規模拡大するなら今後の融資も受けやすくなる法人設立が重要！

詳しくはコチラ>>【不動産投資】個人所有と法人所有での節税効果を比較！（準備中）

法人設立の費用や合同会社が良い理由

法人設立には株式会社にするか合同会社にするかにより、費用が結構違います。

※電子定款の場合は収入印紙代は不要となります

合同会社の最大のメリットはコストの低さにあります。

設立費用だけでも約14万円違いますし、株式会社では決算公告義務があるため官報掲載費が年間6万円かかりますが、合同会社には決算公告義務がありませんので官報掲載費6万円は要りません。

また、合同会社は比較的新しい形態ですが、最近では知名度も上がり大企業（アマゾンジャパン、Apple Japan、西友なども合同会社）もメリットに着目しているようです。

知名度が上がったおかげで合同会社でも問題なく融資を受けられるようになっています。

株式会社と合同会社の主な違いは下記のようになります。

やはりコスト面においてかなり魅力的です。

税金の負担も株式会社と合同会社とでは違いは全くありませんし、決算広告等の煩雑さを考えると、不動産投資で法人設立するなら合同会社が良いですね。

詳しくはコチラ>>不動産投資で法人設立にかかる費用と合同会社が良い理由（準備中）

不動産投資の合同会社設立と届出の手順について

法人設立する手順としてまず初めにすることは、印鑑を作るところから始まります。

私の場合はハンコヤドットコムで実印（銀行印兼用）・角印・住所印の3種類を作りました。

印鑑を作成したら法務局へ申請

印鑑の作成が完了したら、次に会社の住所を管轄する法務局へ合同会社設立登記申請書と添付書類を提出します。

設立登記費用として、自分で全て手続きをすると約9万円（印鑑作成代、登録免許税、サイト利用料、電子定款作成代）で、専門家にお願いすると約15万円（登録免許税、報酬、印鑑作成代）ぐらいかかります。

私は定款の作成など直接聞いたり相談したかったため、物件購入でお世話になっている司法書士の先生に設立登記をお願いしました。

全て自分でやりたかったり、費用を節約したいなら「会社設立free」か「ひとりでできるもん」がお勧めです。どちらも電話相談ができるので安心です。

ラボ

インターネットで必要書類が全て揃い、自分で設立できるんだね！

法務局での登記完了後は各役所へ届出を出す

印鑑を作り法務局で登記が完了すると、後日、法人番号指定通知書が法人の住所に送られてきます。

登記完了し法人番号の通知が来たら次は、税務署、都道府県税事務所、市区町村役所（東京23区は不要）、年金事務所、労働基準監督署の5箇所へ届出書類を提出する必要があります。

ただし、1人社長で労働者を雇わない場合は労働基準監督署への届出は不要です。

よっち

提出する書類は必ずコピーして受領印を押してもらい、控えとして保管しましょう。

①税務署への届出

まず、提出する管轄の税務署の場所を確認しておきましょう。

>>税務署の所在地はコチラ

続いて税務署へ届出する際に必要な提出書類です。

主にアパートなどの不動産賃貸業の法人は課税売上がほとんどないため免税事業者になるのがほとんどですので、青線を引いた5つの書類を提出するようになります。

記入例>>不動産投資で合同会社設立後に税務署へ提出する書類の記入例を解説！（準備中）

②都道府県税事務所への届出

次に届出が必要なところは都道府県税事務所。
私は岡山県に住んでいますので、岡山県での内容を記載しています。

>>管轄の県税事務所はコチラ

記入例>>【県税事務所】法人の設立届・法人の従たる事務所等の設置届の記入例（準備中）

③市区町村への届出

3ヵ所目の届出は市区町村。

ここでは岡山県倉敷市での内容を記載しています。

記入例>>【倉敷市役所】不動産投資の法人設立届出書の記入例を解説！（準備中）

④年金事務所への届出

サラリーマンで法人を設立し、1人社長で報酬を貰わない場合、この手続きは不要となっています。
ただし、報酬が発生したり従業員を雇うなどの事実発生が生じれば5日以内に届出が必要です。

よっち

5日以内の届出について年金事務所に確認したところ、原則5日以内であって事実発生から1ヵ月以内に届出を提出すれば大丈夫だそうです。

⑤労働基準監督署や公共職業安定所への届出

労基法は、労働者を１人でも使用する事業場に適用されますが、就業規則については、
常時１０人以上の労働者を使用する事業場は、就業規則を作成しまたは変更する場合に、所轄労働基準監督署長に届け出なければならないとされています（労基法第８９条）。

ラボ

労働者を一人でも雇用した場合は必ず就業規則を作成！

また、労働保険は農林水産事業の一部を除き、労働者を1人でも雇用すれば適用事業となり、事業主は成立手続きを行い、労働保険料を納付することになります。

一人社長で他に従業員がいない場合、労働基準監督署への成立手続きは不要です。

労働者を雇っている（一人でも）のに労働保険の成立手続きを怠った場合は遡って労働保険料を徴収され、追徴金も徴収されることとなるので注意が必要です。

法人設立の疑問や方法のおさらい

法人設立となるとたくさんの提出書類が必要になって大変だと思います。
私の場合、どうしても時間が取れなかったため、届出関係は顧問税理士の先生にお願いしました。

費用を抑えたいとか、どうしても自分で全部やりたい人は挑戦してみても良いと思います。この記事がお役に立てれば幸いです。

また、不動産投資や新築アパートについて不安なことや気になることがあれば遠慮なく私に相談していただいても構いません。私も現役プレイヤーで邁進中です。セミリタイアを目指して頑張りましょう！！

よっちに相談してみる>>お問い合わせ
※投資、保険等のセールスや公序良俗に反することはお断りさせていただきます。