- 管理会社によって賃貸経営は左右するの?
- 良い管理会社の特徴とは？
- そもそも物件は自主管理すればいいのでは？
ご訪問ありがとうございます。こまらぼ不動産投資の、よっちです。
賃貸経営でとても頼りになる管理会社。特にサラリーマン大家には大きな存在であるので、対応が速く、しっかりと客付けができる管理会社にお願いしたいものです。しかし、賃貸経営を始めたのは良いが、「空室がなかなか埋まらない・・・」「修繕費が高い・・・」など、予想していたようにしっかり対応してくれる管理会社を探すのは難しいものです。
私は不動産投資を始めてから５年かかって個人で中古アパート２棟、新築アパート1棟、法人で新築アパート1棟（新築アパートはアイケンジャパンのアパート）を所有しています。しかし、その５年の間に何度も失敗し、たくさんの遠回りをしてきました。
そこでこの記事では、サラリーマン大家にとって「管理会社の重要性」について解説します。
この記事を読めば「どのような管理会社を選べば良いのか」が分かります。
管理会社の主な特徴は2つ
時間に制限があるサラリーマン大家にとって管理会社は大きな存在で、特徴を知ることはとても重要です。
管理会社の大まかな特徴として、物件管理専門の管理会社と客付け店舗を所有する管理会社（フランチャイズ）の2つが存在します。
どのような特徴があるのかざっくりと説明します。
物件管理専門の管理会社
客付けは他の客付仲介業者へ依頼し物件管理をする業者で、小規模なところが多いのが特徴です。広範囲の業者へ依頼してもらえるのですが、物件周辺の仲介業者と仲が良くなかったり、上手に取引できていないとなかなか入居者が決まらないことがあります。
修繕やリフォームの依頼、仲介業者廻りをオーナー自ら行うことを承諾してくれる管理会社がお勧めです。管理会社を通して修繕などを依頼すると費用が高くなってしまいます。しかし、全てをオーナーが対応していると管理会社も利益が得られなくなるため、物件対応の質が悪くなってくるように思います。
管理専門の業者は比較的、オーナーの要望や意見を聞いてもらいやすいのですが、相手も利益を得られないと商売が成り立たないので、ある程度は管理会社へ依頼するのも良好な関係を続けるためには必要だと思います。
客付け店舗を所有する管理会社
アパマンやエイブルなどのフランチャイズ展開をしているところが多いのが特徴です。自社のホームページに賃貸物件を掲載したり、支店があり店舗間の情報共有ができるのですが、利益（広告料や仲介料）を得るために自社で情報を抱え込むことがあります。他へ情報をオープンにしてもらえないと、入居付けに時間がかかるときがあります。
また、場所によっては地域を牛耳る業者もあり、そこへ管理をお願いすると自社管理物件を優先して紹介してもらえるのですが、ギリギリの社員数で運営していることが多く、レスポンスが悪いことがあります。
管理している物件数が多く、小さな修繕費用は安いのが特徴ですが、大規模修繕になるととても高くなることがあります。
やはり、フランチャイズ展開しているところでも、ある程度オーナー自ら修繕業者や賃貸仲介業者廻りの了解がもらえるところにお願いすることをお勧めします。
そして、管理会社によっては自社のプロパンガス会社を展開しているところがあり、物件購入時に切り替えるように勧めるところがあります。プロパンガス会社の変更にはとても魅力的な特典を提示して来るのですが、もしプロパンガス会社の変更により特典を享受し、数年後に物件を売却するようなら注意が必要です。
次の物件購入者が既存のプロパンガス会社を変更することになると、変更先のプロパンガス会社が全てを引継いでくれると良いのですが、特典分を引き取りできないと元オーナーへ未償却分を請求してくることがあります。
ですので、プロパンガス会社の変更は後のことをよく考えて行うことをおすすめします。
管理会社によってオーナー負担が大きく変わる
主な管理会社の特徴は上記のようになりますが、特に気を付けていただきたいのが、女性だけで構成された管理会社は注意して下さい。
たまたま私が経験しただけかもしれませんが、女性だけで構成された管理会社はアットホームで店舗の雰囲気も良いのですが、かなり築古の物件管理や怖い、危ない系のクレーム対応が難しいように感じました。
というのも、築古物件で長期入居者が退去した部屋は、それなりに荒れていることがありますし、見た目が怖い入居者や、いかにもあっち系のクレームなど管理会社の若い女性担当者には対応に限界があります。
肝の据わった年配の担当者なら大丈夫だと思いますが、やはり女性では危険なときもあります。
過去にお願いしたことのある女性だけで構成された管理会社は、怖い、汚い、危ないことはやりたくないというオーラが全開でしたし、ほとんど全て私が対応していました。
サラリーマン大家の私には大変でした。
かといって、大きくフランチャイズ展開している管理会社も安心できません。規模が大きくても、なかなか入居が決まらないことがありますし、そもそも人手不足により、対応がとても遅れたり、疎かになることがあります。
やはり、客付けに一番効果があるのは、オーナー自らできるだけたくさんの賃貸仲介業者へ営業に行くことでした。
自主管理も考えたことがあります。基本的に週休2日でしたが、休日も仕事が入ることがあり、専業大家さんとは違いサラリーマンの私には時間が限られていました。築古物件を2棟所有した頃には、気力や体力をかなり消耗し、モチベーションを保つのが大変でした。
管理会社とは寛容に付き合うのが吉
全てとは言いませんが不動産業界というのは、他の業種とは異なり少し曖昧なところがあります。
普段から厳密な仕事をしているサラリーマンの人が初めて不動産業者と関わったときに、担当者の少しゆるい感じに抵抗を感じることがあるかも知れません。不動産関係の仕事は、ある程度決まっていることが多く、わざわざ連絡しなくて良いことはそのまま進行することもありますし、スピード対応が必要なときは事後報告ということもあります。
もちろん、逐一連絡してもらえる管理会社もありますが、その分対応が遅れてしまいますし、面倒なオーナーという印象を与えてしまうこともあるのでバランス良く付き合うようにしたいものです。
また、普通の会社では、報告・連絡・相談（略してホウレンソウ）は必ずしっかり行うように言われますが、少し？？と思う事があってもそこは寛容に対応し、決して強く咎めたりしない方が良いでしょう。
馴れ合い過ぎても良くないですが、少しゆるいくらいの方がお互いに気を使い過ぎることも減り、楽に付き合えるのではないでしょうか？
管理会社はトータルサポートのアイケンジャパンがおすすめ！
主に新築アパートを考えている人は、企画、販売、管理を全て請負っているアイケンジャパンが良いと思います。
オーナー業務のほとんどを代わりに行ってもらえますので、時間に余裕がないサラリーマンにはストレスフリーな賃貸経営が可能となっています。
上記で説明しました、管理会社の対応の遅さやクレーム対応の鈍さ、営業活動、客付け問題などトータルサポートによりオーナー自身の負担がものすごく解消されます。
とにかくアイケンジャパンの新築アパートは物件力、管理力が凄く、満室経営がそれほど難しくありません。あまりの住み心地に入居者がアイケンジャパンのアパートを購入してしまうほどです。
もちろん管理料は他の管理会社と同じ家賃収入の5％で対応してくれますし、アイケンジャパンのアパートオーナーになれば、もともと所有していたアパートの管理もお願いできます。
よくオーナー自身でDIYをしたり、自主管理している人もいますが、やはり専門のところへお願いした方が結局、効率が良いように思います。
詳しくはコチラ>>【新築アパート経営】アイケンジャパンで建てる３つの理由
賃貸経営は管理会社で左右されるまとめ
- 管理会社は主に管理専門と客付け店舗を所有する管理会社の2種ある
- フランチャイズ展開する管理会社は小さな修繕費は安いが大規模になると高額
- プロパンガス会社の変更はよく考えて行う
- 人手不足の管理会社は対応がとても遅い
- 客付けの際、利益を得るために情報を抱え込み、オープンにしてくれないときがある
- オーナー自ら営業活動ができる管理会社を探す
- かといって、サラリーマン大家は自ら営業活動を行うのは大変
- 女性だけで構成された管理会社は注意する
- 管理会社とは寛容に付き合うのが吉
- 管理はトータルサポートのアイケンジャパンがおすすめ
今回は、賃貸経営に影響する管理会社についてまとめてみました。
賃貸経営で重要なパートナーとなる管理会社を探すのは難しいです。不動産投資を始めた初期の頃というのは知識もなく、自分で管理会社を数社ヒアリングして決めなければいけません。私は地域を牛耳る管理会社や規模の小さな管理会社の対応を経験し、改めて管理会社の重要性が理解できました。
特にサラリーマン大家は時間が限られているため、オーナーの代わりにしっかりと動いてもらえる管理会社にお願いできればとてもストレスフリーで賃貸経営ができるようになります。
そのしっかりとオーナーの代わりを請負ってもらえる管理会社がアイケンジャパンです。築古アパートで苦労し、奔走していたのが嘘のようです。
以上、この記事がこれから新築アパート経営を始める初心者さんや築古アパートで苦労している大家さんにとってお役に立てれば幸いです。
また、不動産投資や新築アパートについて不安なことや気になることがあれば遠慮なく私に相談していただいても構いません。私も現役プレイヤーで邁進中です。セミリタイアを目指して頑張りましょう！！
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