- サラリーマンが隙間時間で不動産投資はできるの？
- 手間のかかる物件（ハズレ物件）を掴んでしまうとどうなるんだろう・・・
- そもそもほとんど手間のかからない物件なんてあるの？
ご訪問ありがとうございます。こまらぼ不動産投資の、よっちです。
不動産投資で大家になると迅速に判断しないといけない出来事が起こることがあります。というか必ず起きます。専業大家さんと違い、サラリーマン大家が手間のかかる物件を購入してしまうと体力だけではなく、気力もかなりすり減らしてしまいます。さらには、手残りが予想より少なかったり、少ないだけなら良いのですが、手出しがあると挫折するケースもあると思います。
私は不動産投資を始めてから５年かかって個人で中古アパート２棟、新築アパート1棟、法人で新築アパート1棟（新築アパートはアイケンジャパンのアパート）を所有しています。しかし、その５年の間に何度も失敗し、たくさんの遠回りをしてきました。
そこでこの記事では、これからサラリーマン大家を始める初心者が「余裕を持って快適に賃貸経営ができるコツ」を解説します。
この記事を読めば「手間のかからない新築アパートを選ぶ理由」が分かります。
築古アパートはトラブルが多い
サラリーマン大家にとって最大の敵は時間です。
１日の拘束される勤務時間がとても長く、週休２日ですと、２日間の休みを使い、溜った問題を全て処理しないといけません。
勤務中に管理会社からトラブル対応の電話がかかってきても、平日だと直ぐに対応できないときも多くあります。
特に築古アパートで悩まされたことは、台風や梅雨の時期は雨漏りトラブルが多く、対応に追われていました。
あとは、経年劣化による電気関係や建物設備の修繕依頼など、とにかくトラブルが多いと、サラリーマン大家には対応時間に限界がやってきます。
よく、自分でDIYしてリフォームや修繕費を安く済ませる大家さんもいるみたいですが、普通のサラリーマンはそんな時間は無いのではないでしょうか？
築古＝格安家賃＝入居者の質の低下
あたりまえですが、築古アパートは格安家賃に設定しないと入居者が決まりません。
周辺のよく似た物件の家賃相場より少し安く設定すると比較的入居者が決まりやすくなりますが、安くするほど入居者の質も比例して低下してきます。
また、築古アパートの入居付けに効果的な方法の１つに、高齢者を受け入れるというものがあります。確かに、高齢者の受け入れは築古アパートの満室経営には効果的です。
しかし、孤独死というリスクがあります。特に独り暮らしの高齢入居者さんには注意が必要です。
今はとても良い保険がありますので、築古アパートで満室経営を追求し、孤独死も気にならない人なら、高齢者ニーズのある物件に挑戦するのも良いかもしれません。
築古アパートは修繕など、あらゆる費用がかかる
築古はとにかく劣化などによる、入居者の修繕依頼が多いのも特徴です。ブレーカー容量も小さく、電化製品が少し増えただけで容量の変更が必要になることも。
ドアや戸が外れた、鍵が開けにくいなどのちょっとしたものなら良いのですが、長期入居者が退去したときの原状回復費用が結構かかります。
1K×8戸のアパートの月家賃240,000円で利回りが12％だったとしても、退去者が出て原状回復費用が38万円かかってしまうと、10.4％に低下してしまいます。さらに雨漏り修繕費用などが発生すると、10％を割ってしまいます。
そして、高利回りだった築古アパートは、外壁や屋根の大規模修繕が必要になると、利回り云々どころか、1年のキャッシュフローがマイナスになることもあるので、何のために投資しているのか、意味の無い状態に陥ってしまうこともあります。
洗浄と塗装だけで、3,410,000円という見積金額。
さらには、受水槽がある物件は注意が必要です。
この受水槽は1年に1回は点検と清掃が必要となり、大きさにもよりますが約40,000円～/年かかります。
また、故障してしまうと入居者さんは水を使えなくなるため、早急に業者を呼ばなければなりません。
この受水槽の故障がかなり厄介なんです。
どういうことかと言いますと、
早急に業者を呼ぶことになる→業者は優先して来てくれる→修理費用が高くなる
わざわざ他を切り上げて来ていただけてありがたいのですが、モーターの交換などがあると費用は20万円を超えてきます。
初めの１棟目は中古アパートで経験を得るのもあり
色々と大変なことを書きましたが、これから不動産投資を始めるなら、1棟目は2,000万円くらいの中古アパートを購入し、大家の経験値を上げることをお勧めします。
最初からトータルサポートしてもらえる業者にお願いしてしまうと、不動産業者の内情や、仕組、相場など、大家としての基本的な能力が得られないままとなり、賃貸がどのように回っているのか理解し難くなってしまうと思います。
２棟目からは新築アパートがおすすめ
1棟目に価格の安い中古アパートを2、3年回すことである程度、基本的な大家経験ができると思います。基本的な経験を得て、2棟目からは新築アパートがお勧めです。
手間のかかる築古アパートを2棟、3棟と増やしてしまうと対応に追われ、時間が限られるサラリーマン大家には限界がやってきます。
身を粉にして、築古アパートに対応できれば良いのですが、私は築古アパート2棟目から対応に限界が来ました。
普通のサラリーマンにとって築古アパート2棟以上所有するというのは、気力と体力も必要で、難易度が高いと感じます。
そこで、考えたのが新築アパート経営。
探せばいろいろな新築アパートの業者はあるのですが、その中でも建築から管理までトータルサポートするアイケンジャパンに辿り着きました。
他社のセミナーや営業の方にも会ってみたのですが、何処も「節税になります！」とか「入居率が悪ければ売ってしまいましょう！」など、あり得ない話をしたり、自社物件の良さや詳しい管理方法などの説明はほとんどありませんでした。
しかし、アイケンジャパンは違いました。
始めに自社物件の物件力と管理力について、しっかりした説明があり、持ち続けて欲しいという物件に対しての自信や信頼、愛情をとても感じました。
実際にアイケンジャパンの新築アパートを所有してみて感じたのは、
堅実に安定した賃貸経営ができて満室はあたりまえ！
今までの築古アパートの苦労は何？これなら、早くアイケンジャパンにお願いしておけば良かったと。
手間のかからない物件（新築アパート）が良い理由まとめ
- サラリーマン大家には対応時間が限られる
- 築古はトラブルが多く、サラリーマン大家には対応に限界がある
- 普通のサラリーマンが築古アパートを2棟以上所有すると気力、体力がとてもすり減る
- 築古＝格安家賃＝入居者の質の低下
- 築古は購入後直ぐに大規模修繕が必要になると利回りどころではない
- 初めの1棟目は大家としての経験値を上げるために中古アパートの購入はあり
- 2棟目からは安定経営でとても楽しくなるアイケンジャパンの新築アパートがお勧め
以上、手間のかからない物件について書かせていただきました。
築古アパートやマンションをガンガンに購入してFIREしている大家さんもいます。
私も初めは中古や築古の利回りの良い物件を買い進めていき、何れはFIREと考えていました。
ただ、サラリーマンの私には新築アパート投資（アイケンジャパンのアパート）がとても合っていました。特にアイケンジャパンの新築アパートのオーナーになることで負担が減り、賃貸経営がとても楽しくなりました。
時間に余裕がある人は利回りの良い築古物件を追求していくのも良いと思います。
この記事が築古か新築か迷われている人にとってお役に立てれば幸いです。
また、不動産投資や新築アパートについて不安なことや気になることがあれば遠慮なく私に相談していただいても構いません。私も現役プレイヤーで邁進中です。セミリタイアを目指して頑張りましょう！！
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