新築アパートと築古アパートを運営してみたら断然新築に軍配が上がった

ご訪問ありがとうございます。こまらぼ不動産投資の、よっちです。

不動産投資は利回りの良い中古物件を購入しキャッシュフローを得る方法が王道だと考える人は多いと思います。しかし、高利回りの築古物件を購入したのは良いけど、「修繕費や客付け費用」などが想定以上にかかり、挫折してしまうことも多いと思います。

私は不動産投資を始めてから５年かかって個人で中古アパート２棟、新築アパート1棟、法人で新築アパート1棟（新築アパートはアイケンジャパンのアパート）を所有しています。しかし、その５年の間に何度も失敗し、たくさんの遠回りをしてきました。

そこでこの記事では、本業が忙しい初心者ができるだけ遠回りしないように「確実にキャッシュフローが出る物件」について解説します。

この記事を読めば「これから不動産投資を始めるサラリーマンや築古物件の費用に悩まされている投資家におすすめの新築アパートの基本」が分かります。

副業で始めた築古アパート経営はとにかく大変

一般的な不動産投資は、高利回りの物件を購入し、しっかりしたキャッシュフローを得ることだと考える人が多いと思います。

しかし、築古や中古の高利回り物件は奪い合いが激しく、購入するにはタイミングはもちろん、かなりな労力も必要で、コネもかなり必要になってきます。

というか、優良な中古物件というのはコネにより、市場に出る前に買われてしまいます。ましてや、これから始める初心者や大きなコネがない投資家には優良な高利回り中古物件や築古物件が回ってくることはほとんど無いのです。

高利回り築古物件を運良く購入できても、想定以上の修繕費用や客付けに悩まされることが多いように思います。特にネットに出ている高利回り築古物件は、必ず問題があります。ネットに出ているということは、ネットに出るまでに不動産業者が裏で一通り知り合いの投資家などに話を持って行き、買い手がいなかったので、ネットに出てくるのです。

全てとは言いませんが、いわゆる売れ残りということです。

売れ残り物件に何も問題が無いわけが無いのです。問題が少ない物件は利回りが低い傾向にありますが、ただ単にハズレを掴ませようとしている可能性もあります。特に不動産投資初心者は経験や知識がないので物件の選別が難しいです。

ラボ

ハズレを引いてキャッシュフローがマイナスになると元も子もない・・・

私も初めの頃は利回り優先で中古物件を購入していこうと考え、築古アパートを2棟購入したのですが、サラリーマンである私にはとても大変でした。

2棟とも紹介により購入できたので、たかをくくり安心していました。しかし、当時は知識が浅く、想定以上の修繕費や築古物件の客付けの大変さを知ることになり、サラリーマンの私にはとても大きな負担となりました。

入居者の修繕依頼やクレーム処理の急な連絡、築古特有の入居者などの対応が副業で行うには時間が足りないですし、気力と体力をかなりすり減らす原因となり、限界がありました。

よっち

さらには、孤独死対応・・・

日々の小さな修繕は問題ないのですが、長期入居者が退去すると部屋の修繕費は高くなり、結局利回りは低下してしまいます。また、次の入居者をお願いするのにも高い広告料が必要になることが多いのです。

そして、購入して数年で大規模修繕が来てしまうと1年分以上のキャッシュフローが飛んでいくこともあります。

例えば、

私の築古アパートの修繕見積は3,410,000円でした。

1K×8戸のアパート外壁の洗浄と塗替えだけでもこのようにとても高額です。雨漏り修繕は別料金です。いくら高利回りでも日々の苦労や費用により限界を感じました。

好立地で利回り20％とかの物件が購入できれば良いのですが、まずこちらへ回ってくることはないでしょう・・・

また、後に築古物件を上手に売却できれば良いのですが、持ち続けてしまい、後世へ残すことになった時には築40年というボロボロ物件になることも。

よっち

継承する者にボロボロ物件を残したいと私は思いません。

本業があるサラリーマンには新築アパートが負担が少なく、ストレスフリー

ハードルが高いと思われていた新築アパートは、現在では老後資金の政府発言や副業を許可する企業も増えてきており、サラリーマンでも購入しやすくなっています。

立地によるところもあると思いますが、新築アパートはとにかく修繕費や客付けに苦労することがほとんどありません。

築古物件のように高い修繕費や広告料がかかることはないですし、10～15年後の大規模修繕も劣化対策等級3の水準を満たす物件を建築しておけば、築古の大規模修繕費ほどかからないのではないでしょうか？

新築アパートなら何でも良いわけではない

新築だから何でも良いわけがありません。立地や利便性はもちろんのこと、物件自体の魅力である、住みたくなる物件力がなければ話になりません。

よく地方では畑や田があったところに新築アパートが建築されているのを散見されます。そういう新築は初めの頃は良いと思いますが、5年、10年経過すると立地や利便性の良くない物件だと、客付けが苦しくなり満室を保つのが難しくなってくると思います。

かといって、格安で新築を建てる業者もありますが、安かろう悪かろうで、共用階段が数年で崩落しても大変なことになります。（神奈川県の建築会社で問題になりました）

私が所有している新築アパートは、アイケンジャパンが施工、販売し、管理までトータルサポートしてもらえ、オーナーである私の体力的、精神的負担が激減しています。

立地や利便性を考え、劣化対策等級3も取得できる物件はメンテナンス費用が抑えることができますし、新築であるので退去時の原状回復費用も抑えることができています。

そして、アイケンジャパンは物件もさることながら、ズバ抜けた管理力が特徴です。退去があった同じ月に即入居者が決まっている状態を保つことができています。

ラボ

所有している築古アパートをアイケンジャパンではなく地元の管理会社にお願いしていたときは、コロナ禍を理由に1年以上空室を経験していたよね。

よっち

自分も賃貸仲介業者巡りに奔走し、築古アパートをやっと満室にできた頃には1年過ぎてましたよ。トホホ

新築といってもこのコロナ禍では厳しいところが多いと思いますが、アイケンジャパンのアパートは問題なく満室経営できています。滞り無く満室経営できているので毎月のキャッシュフローもしっかりとストックできており、賃貸経営が築古アパートだけの時より格段に楽しいものとなっています。

ラボ

賃貸仲介業者も忙しいので、サクッと客付けができるアパートを優先するよね♪

詳しくはコチラ>>【新築アパート経営】アイケンジャパンで建てる３つの理由

築古より新築が良かったまとめ

以上、新築アパートと築古アパートの両方を運営してみて感じたことを書かせていただきました。

副業に使える時間が潤沢にある人はじっくりと高利回り中古物件を探し、購入して自主管理することもできると思いますが、私のように自由に使える時間が少ないサラリーマンには総合的に考えると新築アパートが負担が少なく、安定して賃貸経営ができると思います。

しかし、全ての新築アパートが良いわけではないので、注意して慎重に業者や物件を探さなければなりません。

私の場合は、アイケンジャパンのおかげで今までのトラブルだらけの築古アパートによるストレスから解放され、賃貸経営の楽しさがより一層増しています。

この記事が中古か新築か迷われている投資家にとってお役に立てれば幸いです。

また、不動産投資や新築アパートについて不安なことや気になることがあれば遠慮なく私に相談していただいても構いません。私も現役プレイヤーで邁進中です。セミリタイアを目指して頑張りましょう！！

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